敦化法院 | 一纸租约起纠纷 耐心调解化干戈

“感谢法官耐心调解，这件事拖了这么久，今天总算解决了！”近日，一起房屋租赁合同纠纷经承办法官调解圆满化解，双方当事人从诉辩对抗转为当庭和解，全部争议一次性了结，彰显司法调解化解民事矛盾的实践价值。

2024年6月，张三与李四、王五夫妇签订为期六年的房屋租赁合同，约定年租金105000元、押金5000元，张三承租用于经营餐饮门店。合同履行初期，张三依约足额支付前两年租金共计21万元。后因经营亏损，张三于2025年7月停业，办理营业执照注销、遣散员工并腾空案涉房屋。自2025年12月起，张三多次与出租人协商解除合同，并主动提出补偿方案，但双方未能达成一致。

2025年12月19日，张三向李四送达合同解除告知函，明确解约及房屋交接事宜，出租人未予回应，双方矛盾持续升级。2026年4月，张三诉至法院，请求判令解除租赁合同，并要求返还剩余租金26250元及押金5000元。李四、王五应诉后提起反诉，主张继续履行合同；若合同解除，则要求张三赔偿房屋空置损失、取暖费、房屋设施修复费等各项费用近5万元。

庭审过程中，双方各执己见、分歧较大。张三主张已腾空房屋并提前履行告知义务，出租人拒不收房导致的扩大损失不应由其承担；李四、王五则认为张三单方提前解约构成违约，应当全额赔偿各项损失，案件审理陷入僵局。承办法官研判认为，若径行作出裁判，不仅审理、执行周期较长，还会持续扩大当事人损失，加剧双方对立。本案纠纷根源在于沟通不畅、信任缺失，以调解方式实质性化解矛盾，才是最优处理路径。

为此，法官采取背靠背沟通和面对面协商的调解方式，分别厘清双方诉求与实际难处。一方面向张三释明，其单方提前解除租赁合同已构成违约，依法应当赔偿出租人合理损失；另一方面向李四、王五释法明理，案涉房屋已实际腾空、承租合同丧失继续履行基础，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，违约方可主张解除合同，但需承担违约赔偿责任，一味要求继续履行只会造成损失叠加。法官结合法理与情理反复劝导，引导双方换位思考、互谅互让。

经多轮调解，双方对立情绪逐步消解，均做出让步并自愿达成调解协议：一、解除案涉房屋租赁合同；二、由张三向李四、王五支付违约赔偿款5000元。协议当庭履行完毕，双方交接房屋钥匙，纠纷彻底解决。

本案中，法院坚持实质性化解纠纷理念，未简单一判了之，依托司法调解平衡各方权益、兼顾法律规定与客观现实，既恪守法律底线，又减轻当事人诉累、节约司法资源，实现法律效果与社会效果统一。民事纠纷无小事，基层民事案件直接关乎群众切身利益，敦化法院将调解工作贯穿审判全程，用心释法、用情解纷，方能真正实现案结、事了、人和，让群众在每一起案件中感受到公平正义。

作者：何潇雅

编辑：侯宜均

责编：雪 云

审核：姚启明